Piriápolis: la Junta aprobó Pueblo Arena pese a las advertencias sobre sus conexiones viales con los PAI Zeballos y Piria

Por 20 votos de 30 ediles en sala, la Junta Departamental autorizó el fraccionamiento de 41 lotes, que requería excepciones a las superficies y a los frentes mínimos establecidos por la normativa. Una investigación de Punta News, basada en las 190 páginas del expediente administrativo, la versión taquigráfica de la Comisión de Planeamiento del 15 de octubre y el debate de este martes 27, reconstruye más de dos años de observaciones técnicas, modificaciones de planos y negociaciones con los promotores. La documentación revela que los propios jerarcas de Gestión Territorial reconocieron las limitaciones de la conectividad proyectada, aunque finalmente respaldaron una solución que consideraron mejorada respecto de las propuestas anteriores. La interrupción de la calle Rivera, la escasa continuidad transversal y las posibles consecuencias para los desarrollos vecinos concentraron los cuestionamientos de los ediles frenteamplistas, con Juan Urdangaray a la cabeza. Tras un cuarto intermedio en el que no se logró un acuerdo, la propuesta de devolver el asunto a comisión fue rechazada dos veces antes de concretarse la aprobación.

La autorización del fraccionamiento Pueblo Arena dejó planteada una situación que el edil frenteamplista Jorge Pieri expuso inmediatamente después de la votación: mientras la Intendencia exigió al vecino PAI Zeballos prever cinco conexiones transversales, el proyecto que acababa de aprobar la Junta contempla una sola conexión de ese tipo a lo largo de casi 470 metros. Según advirtió, varias de las calles previstas para el futuro desarrollo podrían llegar hasta el límite de Pueblo Arena sin encontrar continuidad, lo que también condicionaría el trazado del PAI Piria, ubicado a continuación.

La observación permite comprender por qué el debate de este martes 27 excedió la autorización para un nuevo emprendimiento inmobiliario. No estaba en discusión únicamente la división de un terreno en 41 lotes, sino también las consecuencias que la configuración de sus calles podría tener en una zona de Piriápolis donde se proyectan otras urbanizaciones. La posibilidad de corregir esas conexiones antes de aprobar el expediente enfrentó a quienes reclamaron profundizar su estudio con quienes entendieron que las negociaciones y los informes técnicos ya ofrecían garantías suficientes para tomar una decisión.

La discusión tampoco surgió por primera vez en el plenario. El expediente administrativo iniciado en junio de 2024 había acumulado observaciones sobre la trama vial, las dimensiones de los terrenos y el sistema de drenaje. Durante su tramitación, los técnicos municipales consiguieron introducir modificaciones y terminaron por respaldar un proyecto que, según reconocieron posteriormente ante los ediles, no ofrecía todas las conexiones que habían intentado obtener.

Esa diferencia entre las soluciones inicialmente propuestas y el diseño finalmente aceptado constituyó uno de los aspectos centrales del cuestionamiento presentado por Juan Urdangaray, quien solicitó que se devolviera el asunto a la comisión. Su planteo apuntaba especialmente a la continuidad de Rivera, interrumpida por la disposición del lote y del espacio público del proyecto, y a la necesidad de estudiar las conexiones de Pueblo Arena junto con las de Zeballos y Piria.

El proyecto que llegó a la Junta y las modificaciones que consiguió la Intendencia
Pueblo Arena se desarrolla sobre el padrón Nº 8218, manzana catastral 731 de Piriápolis, en un terreno ubicado al oeste de la calle Gabriel Pereira, en las proximidades de la avenida Misiones y la ruta 37. La propuesta, finalmente elevada al Legislativo, contempla lotes de entre 500 y 635 metros cuadrados, con frentes superiores a 15 metros.

Esas dimensiones fueron precisamente las que determinaron la necesidad de solicitar la anuencia a la Junta Departamental, porque la normativa aplicable establece que los terrenos deben tener superficies mínimas de 1.000 metros cuadrados y frentes de 20 metros.

La documentación examinada por Punta News permite identificar una modificación en los criterios empleados por la Comisión Asesora de Fraccionamiento durante el procedimiento. En diciembre de 2024, ese organismo había señalado que no serían viables lotes inferiores a 600 metros cuadrados ni frentes inferiores a 18 metros. Sin embargo, la propuesta que posteriormente recibió su conformidad incluye tres terrenos de 500 metros cuadrados, cuyos frentes oscilan entre 15 y 18,55 metros.

El cambio fue señalado por Urdangaray durante el debate legislativo, cuando cuestionó cómo dimensiones inicialmente consideradas inviables terminaron por ser admitidas. También objetó que la presencia de padrones de superficies similares en el entorno constituyera uno de los fundamentos para justificar las excepciones, por entender que ello podía reproducir una práctica de sucesivos apartamientos de la normativa urbanística.

El expediente, no obstante, muestra que entre ambas evaluaciones existió un proceso de modificaciones que se extendió mucho más allá de la distribución de los lotes. La Comisión Asesora formuló observaciones sobre la continuidad de la trama vial y exigió sucesivas correcciones relacionadas con una cañada que atraviesa el sector, las servidumbres de drenaje y las condiciones de escurrimiento de las aguas pluviales.

Las primeras soluciones hidráulicas fueron revisadas para respetar el recorrido natural del cauce y evitar que el sistema proyectado afectara los terrenos futuros o alterara el comportamiento del agua en los predios vecinos. Los informes incorporados posteriormente consignan verificaciones de no inundabilidad de los lotes para un período de retorno de 100 años, el dimensionamiento de una alcantarilla para eventos de 20 años y la necesidad de asegurar la continuidad hidráulica con las urbanizaciones contiguas.

Finalmente, la Comisión Asesora consideró levantadas las observaciones formuladas al sistema pluvial. Ese trabajo fue uno de los argumentos invocados por el edil nacionalista Fabricio Rodríguez para defender el expediente durante la sesión del martes, en la que destacó la protección del curso natural de la cañada y las modificaciones exigidas al fraccionador.

Rodríguez recordó, además, que el procedimiento había atravesado dos períodos de gobierno departamental y que se habían elaborado ocho versiones de los planos antes de llegar a la propuesta final. A su entender, esa sucesión de modificaciones demostraba que la Intendencia no había aceptado simplemente el proyecto presentado por los promotores, sino que había conseguido mejoras sustanciales.

Entre ellas mencionó especialmente la continuidad de Ituzaingó y Julián Laguna, modificaciones que también habían sido destacadas en los informes técnicos municipales.

El principal desacuerdo, sin embargo, no estaba en la existencia de esos avances, sino en si resultaban suficientes para resolver la circulación futura entre los distintos fraccionamientos.

Lo que reconocieron Facio y Ahlers y por qué avalaron el trazado
La dimensión de ese desacuerdo puede reconstruirse a partir de la comparecencia de Mónica Facio, directora general de Gestión Territorial, y de Guillermo Ahlers, director de Ordenamiento Territorial, ante la Comisión de Planeamiento de la Junta, el 15 de octubre.

Facio explicó que, cuando volvió a integrar la Comisión de Fraccionamiento en 2025, advirtió que Pueblo Arena estaba siendo estudiado de manera prácticamente aislada respecto de otros proyectos próximos. Fue entonces cuando comenzó una evaluación conjunta con el PAI Zeballos, mientras se consideraban también las conexiones previstas para el PAI Piria.

Ahlers confirmó que había solicitado la revisión de la propuesta para evitar que las calles de los distintos emprendimientos quedaran desconectadas. Esa intervención dio lugar a nuevas reuniones con los responsables de Pueblo Arena y permitió incorporar cambios en el trazado, en particular la continuidad de Julián Laguna y su vinculación con Ituzaingó.

Pero la prolongación de Rivera no tuvo el mismo resultado.

Cuando Urdangaray señaló ante los jerarcas que la disposición de un padrón impedía la conexión de esa calle, Facio respondió: «Estoy de acuerdo contigo. Tratamos de que lo dejara, pero formó parte de todo este proceso largo, largo, largo y complejo que heredamos».

La jerarca explicó que habían procurado alcanzar una configuración más favorable, aunque las sucesivas exigencias introducidas durante el procedimiento habían complicado las negociaciones con el gestor.

"Cuando llegamos al final del proceso, no nos pareció la mejor de las soluciones; las conexiones no son las que todos hubiésemos querido", había reconocido previamente.

La afirmación es relevante porque no proviene de quienes se opusieron al proyecto, sino de una de las principales autoridades que participaron en su evaluación y, finalmente, lo respaldaron.

Facio sostuvo que la Administración había logrado incorporar conexiones no previstas en versiones anteriores y que debía contemplar también la situación del promotor tras un prolongado procedimiento.

Ahlers desarrolló el fundamento administrativo de esa decisión. Explicó que los responsables de Pueblo Arena habían ido atendiendo modificaciones solicitadas en diferentes períodos de gobierno y que la Intendencia debía considerar ese recorrido al formular nuevas exigencias.

Para fundamentar su postura, invocó los principios de la confianza legítima y de los actos propios de la Administración, señalando que el cambio de autoridades no permitía desconocer las actuaciones anteriores de la propia institución.

"Para nosotros, la aprobación de este fraccionamiento no puede quedar desconectada de toda una trama vial y de movilidad", recordó haberlo expresado durante las conversaciones con los gestores.

Sin embargo, también admitió que existían alternativas para mejorar el resultado: "¿Podríamos tener otras soluciones? Sí, podríamos tener otras soluciones".

Su planteo fue que, tras las numerosas modificaciones y reuniones mantenidas, correspondía concluir la instrucción administrativa y emitir un pronunciamiento sobre la propuesta acordada.

Esa posición quedó reflejada en el informe de Ordenamiento Territorial firmado por Ahlers, quien consideró de recibo la última versión del fraccionamiento tras los estudios e intercambios realizados por la Comisión Asesora.

El documento destacó las conexiones incorporadas, las soluciones técnicas alcanzadas y las condiciones que deberían cumplir los terrenos resultantes. Posteriormente, Facio compartió los informes precedentes y dispuso la remisión de las actuaciones para que el Ejecutivo solicitara la anuencia departamental.

La resolución Nº 09030/2026, firmada por el intendente Miguel Abella y el secretario general Álvaro Villegas, recogió esos antecedentes y elevó el proyecto a la Junta. En sus fundamentos, se reconoció expresamente que las superficies y los frentes de los lotes eran inferiores a los mínimos establecidos por la normativa, por lo que se solicitó la autorización correspondiente.

De esta manera, la documentación muestra que la Intendencia dio su aval a un diseño que consideró mejorado y técnicamente admisible, aun cuando sus propios jerarcas reconocieron ante los ediles que podían haberse obtenido otras soluciones viales.

El intento de postergar la aprobación y las gestiones con Villegas
Esa diferencia adquirió especial importancia durante el tratamiento del martes 27, cuando Urdangaray cuestionó que se pretendiera aprobar el fraccionamiento sin profundizar en el análisis de las conexiones con los desarrollos vecinos.

El edil sostuvo que la continuidad transversal prevista resultaba insuficiente para un terreno de casi 500 metros de extensión y advirtió que, una vez aprobado el plano, sería mucho más difícil modificar la distribución de los lotes para incorporar nuevas calles.

También planteó que el expediente no incluía un estudio específico del Departamento de Movilidad que evaluara el impacto conjunto de Pueblo Arena y de los proyectos previstos en los padrones contiguos. La preocupación ya había sido trasladada a Facio el 15 de octubre, cuando la jerarca respondió que no había participado personalmente en una reunión con esa repartición sobre el asunto.

Urdangaray insistió en que debía considerarse la posibilidad de reorganizar determinados terrenos para dar continuidad a Rivera y mejorar la comunicación entre los futuros fraccionamientos. Recordó, asimismo, que durante la comparecencia del gestionante se habían mencionado alternativas al plano presentado.

La propuesta concreta fue devolver el expediente a la Comisión de Planeamiento y Ordenamiento Territorial para continuar su estudio junto con la Comisión Asesora de Fraccionamiento de la Intendencia, cuya comparecencia ya había sido solicitada.

El planteo también tuvo un componente político que quedó especialmente expuesto tras la votación.

Según reveló Urdangaray, la bancada del Frente Amplio había mantenido conversaciones con el secretario general de la Intendencia, Álvaro Villegas, para procurar una nueva evaluación del proyecto. El edil afirmó que Villegas se había comprometido a estudiarlo e incluso a considerar mantenerlo pendiente de resolución para profundizar en su análisis.

La referencia no fue menor en su fundamentación. Urdangaray recordó que una resolución de la propia Intendencia había establecido a la Secretaría General como vínculo permanente con la Junta Departamental y sostuvo que su bancada había acudido precisamente a esa instancia para intentar encontrar una solución.

Durante la sesión se produjo un cuarto intermedio en el que se intentó alcanzar un acuerdo para devolver el expediente a comisión, pero las gestiones no prosperaron.

Al retomarse el tratamiento, la moción obtuvo 9 votos a favor de 30 presentes. Urdangaray solicitó repetir la votación, aunque el resultado fue idéntico.

El edil lamentó que los representantes del Partido Nacional y del Partido Colorado no apoyaran la propuesta de continuar estudiando el asunto. Cuestionó especialmente la posición colorada, recordando que esa bancada había participado anteriormente en instancias de diálogo y de búsqueda de acuerdos sobre temas vinculados al ordenamiento territorial.

También sostuvo que, durante la comparecencia de los promotores, se había manifestado la posibilidad de modificar el proyecto y que la decisión de no devolverlo a comisión impedía examinar esas alternativas.

Jorge Pieri acompañó ese planteo. Según explicó, la continuidad vial podía mejorarse mediante modificaciones puntuales en dos padrones y la reorganización de los restantes, sin necesidad de rehacer por completo el fraccionamiento.

Para el edil, la situación podía repercutir en la circulación de toda la zona, particularmente por la concentración del tránsito en la avenida Misiones y la ruta 37. "Hacer esto es fácil; deshacerlo es complicadísimo", advirtió al fundamentar su posición a favor de continuar con el estudio.

La interpretación de la viabilidad de esas modificaciones fue rechazada por Fabricio Rodríguez.

El edil nacionalista sostuvo que la alternativa mencionada por el fraccionador suponía regresar a una configuración con lotes de 500 metros cuadrados y frentes de 12 metros, lo que, a su entender, incrementaría considerablemente la presión demográfica prevista en el sector.

Defendió los ajustes obtenidos durante las negociaciones y recordó que el proyecto contaba con informes favorables de los técnicos responsables de evaluar el fraccionamiento.

Fernando Perdomo (PN), presidente de la Comisión de Planeamiento, coincidió con esa postura. Al fundamentar su oposición al regreso del expediente a comisión, sostuvo que el plano había sido objeto de numerosas modificaciones y que la última versión era el mejor resultado obtenido.

«No será el ideal, pero fue el mejor», expresó.

Perdomo también argumentó que multiplicar las calles con salida hacia la ruta 37 podía aumentar los riesgos de accidentes de tránsito, afirmación que recibió cuestionamientos de los ediles contrarios a la aprobación.

Respecto de la convocatoria pendiente a la Comisión Asesora de Fraccionamiento, aclaró que no estaba dirigida exclusivamente a Pueblo Arena, sino que buscaba conocer las conexiones previstas para otros emprendimientos que aún no habían sido sometidos a la consideración de la Junta. Su posición fue que, con los informes técnicos favorables incorporados, correspondía al Legislativo pronunciarse sobre la anuencia solicitada por el Ejecutivo.

La mayoría del plenario compartió ese criterio y el expediente fue aprobado con 20 votos afirmativos de 30 presentes.

Las consecuencias señaladas después de la votación
La aprobación motivó nuevas intervenciones en las que los ediles que se opusieron profundizaron en las posibles consecuencias.

Pieri puso nuevamente el foco en el PAI Zeballos, ubicado junto a Pueblo Arena. Según explicó, la Intendencia les había exigido a sus responsables prever cinco conexiones transversales, aunque varias de ellas podrían encontrarse con sectores del fraccionamiento aprobado en los que las calles no tienen continuidad.

En esas condiciones, planteó que los promotores de Zeballos podrían solicitar modificaciones para eliminar conexiones que no desembocarían en otras vías, argumentando que su mantenimiento no tendría sentido en la configuración finalmente autorizada.

El razonamiento se extendió al PAI Piria, situado a continuación, cuyos responsables también podrían verse condicionados por las decisiones adoptadas sobre los emprendimientos vecinos.

Pieri describió así un posible efecto sucesivo sobre la planificación vial: si un fraccionamiento no permite continuar determinadas calles, los siguientes podrían terminar modificando sus propios trazados, reduciendo las alternativas de circulación transversal.

No se trata de modificaciones ya aprobadas para Zeballos o Piria, sino de consecuencias que el edil considera posibles a partir del diseño autorizado para Pueblo Arena.

Parte de esa dificultad había quedado expuesta durante la reunión del 15 de octubre, cuando representantes del PAI Piria comparecieron ante Planeamiento y explicaron las conexiones previstas a través de distintas calles del entorno.

En esa instancia se discutieron los accesos por Sarandí, Rincón e Ituzaingó, así como la interrupción de la calle Rivera y la necesidad de ejecutar o completar determinados tramos para permitir la comunicación con la ruta 37.

La comparecencia también permitió conocer las preocupaciones de otros integrantes de la comisión respecto del estado de los accesos existentes. El edil colorado Omar Messano describió calles angostas y deterioradas, mientras Adriana Costa consultó quién asumiría las obras y el mantenimiento ante el incremento de la circulación que podrían generar los nuevos desarrollos.

La diferencia entre disponer de calles previstas en cada proyecto y garantizar su continuidad efectiva entre varios fraccionamientos quedó planteada en esas reuniones y volvió a surgir durante la discusión de este martes.

Urdangaray, al fundamentar su voto negativo, calificó el proyecto aprobado como un "bochorno" desde el punto de vista de la conectividad territorial y rechazó que se presentara como un logro suficiente haber conseguido una única conexión transversal en un terreno de casi 500 metros.

También cuestionó el argumento de que un mayor número de calles pudiera incrementar los accidentes de tránsito y reiteró la necesidad de planificar conjuntamente el desarrollo de Piriápolis.

En declaraciones complementarias a Punta News, sostuvo que las gestiones realizadas ante las autoridades de la Intendencia tenían por objetivo lograr una revisión del proyecto y que, a su entender, existía margen para mejorar las conexiones sin afectar sustancialmente la cantidad de lotes.

El edil Leonardo Pereira también fundamentó su voto negativo en la necesidad de planificar el crecimiento urbano con una visión integral del territorio, y no en la aprobación aislada de proyectos inmobiliarios.

Su intervención incorporó la discusión sobre el Plan Local de Ordenamiento Territorial de Piriápolis y su microrregión, cuyo proceso se inició en 2019 y aún está en curso.

Ese aspecto había sido planteado ante Facio y Ahlers durante la comparecencia del 15 de octubre. Los jerarcas explicaron entonces que Pueblo Arena se encuentra en suelo ya categorizado como urbano, a diferencia de los PAI vecinos, cuyos procedimientos incluyen la transformación de la categoría del suelo.

Facio señaló que el futuro plan local se encontraba aún en etapa de diagnóstico y que no existían lineamientos definitivos aplicables al fraccionamiento. Ahlers agregó que la Administración debía resolver la solicitud conforme a la normativa vigente y no podía condicionar al gestionante a un instrumento de planificación cuya aprobación aún no se había producido.

La discusión también estuvo acompañada de planteos de organizaciones sociales y ambientales de Piriápolis, que han reclamado medidas cautelares mientras avanza la elaboración del plan, así como una evaluación integral de las condiciones de saneamiento y del crecimiento urbanístico.

En cuanto a Pueblo Arena, la resolución municipal establece que los lotes deberán conectarse a la red pública de saneamiento, cuya viabilidad obra en el expediente, y que el fraccionador deberá ejecutar las demás infraestructuras exigidas por la normativa para obtener la aprobación definitiva. Por tanto, la anuencia otorgada por la Junta no sustituye esas obligaciones ni implica que las obras ya estén ejecutadas.

Este martes quedó resuelta la autorización legislativa requerida para las excepciones de superficie y de frente del fraccionamiento. La decisión se adoptó sobre un proyecto que atravesó numerosas modificaciones, contó con informes técnicos favorables y recibió el respaldo del Ejecutivo departamental.

Los mismos antecedentes muestran que la configuración vial aprobada fue el resultado de negociaciones en las que la Intendencia consiguió introducir mejoras, aunque sus principales jerarcas reconocieron que existían otras soluciones posibles.

Con Pueblo Arena autorizado y los PAI Zeballos y Piria todavía sujetos a sus respectivos procedimientos, las conexiones entre esos desarrollos deberán resolverse a partir de un trazado que ya recibió la anuencia de la Junta, pese a las advertencias formuladas sobre la continuidad de las calles y la circulación futura en ese sector de Piriápolis.